Vous mélangez encore meublé de tourisme et location saisonnière ? Ces termes, souvent confondus, cachent pourtant des réalités juridiques très différentes. Le meublé de tourisme, défini par le Code du tourisme (article L.324-1-1), désigne un logement meublé en usage exclusif, comme un appartement ou une villa. La location saisonnière, réglementée par la loi Hoguet (1970), concerne tout bail de courte durée (max 90 jours consécutifs) sans renouvellement.
Découvrez comment ces distinctions influencent vos obligations fiscales (abattement micro-BIC à 51% pour un meublé classé) et administratives, comme la déclaration obligatoire en mairie. Une erreur de statut peut coûter cher : guide clair pour sécuriser votre projet.
L’essentiel à retenir :
Le meublé de tourisme désigne un logement réglementé avec un statut officiel (Code du tourisme) et un usage exclusif, tandis que la location saisonnière est une activité de bail de courte durée (max 90 jours). La distinction est cruciale pour les démarches administratives et les avantages fiscaux, comme l’abattement de 51% sous conditions pour les meublés classés, inaccessibles aux simples locations saisonnières.
Meublé de tourisme et location saisonnière : démêler le vrai du faux
Vous croyez que meublé de tourisme et location saisonnière désignent la même chose ? Vous n’êtes pas le seul. Pourtant, cette confusion cache une réalité juridique essentielle. Les deux termes concernent la location de courte durée, mais leurs cadres réglementaires divergent.
La location saisonnière correspond à un type particulier de contrat, limité à 90 jours consécutifs, sans renouvellement possible. Le meublé de tourisme, lui, est une catégorie précise de logement, défini par le Code du tourisme, où le locataire bénéficie d’un usage exclusif.
Comprendre cette nuance est crucial : seul le meublé de tourisme impose une déclaration obligatoire en mairie et ouvre droit à certains avantages fiscaux. En revanche, une location saisonnière peut concerner une chambre chez l’habitant, sans obligation de classement.
Dans les prochaines lignes, découvrez les obligations spécifiques à chaque statut, les différences fiscales, et un tableau comparatif pour y voir clair. Pour les propriétaires souhaitant transformer leur bien en espace attractif, la vie au gîte offre des pistes concrètes.
Définitions : qu’est-ce qui les distingue vraiment ?
La location saisonnière : une question de durée et de contrat
La location saisonnière désigne une offre de logement à courte durée, limitée à 90 jours consécutifs non renouvelables pour un même locataire, selon la loi Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970). Ce type de bail s’adresse à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile sur place.
Le contrat doit être écrit et inclure un descriptif détaillé des lieux, le prix, et les conditions. Ce terme générique englobe à la fois les meublés de tourisme et d’autres formules comme les chambres chez l’habitant, sans imposer de statut spécifique au logement.
Pour en savoir plus sur les règles encadrant ce type de bail, consultez les précisions de l’INPI concernant les obligations liées à la location à une clientèle de passage.
Le meublé de tourisme : un statut officiel pour le logement
Le meublé de tourisme est un logement (appartement, villa ou studio) soumis au Code du tourisme (article L.324-1-1). Son critère essentiel est l’usage exclusif par le locataire, excluant les partages avec le propriétaire. Ce statut s’applique à des résidences secondaires ou principales, même lorsqu’elles sont louées en l’absence du propriétaire.
Contrairement aux chambres d’hôtes, ce type de bien ne nécessite pas la présence de l’habitant. Il peut bénéficier d’un classement (1 à 5 étoiles) sur 133 critères (équipements, services, développement durable) et donne accès à des avantages fiscaux sous conditions.
À noter : les résidences principales louées en meublé de tourisme sont limitées à 120 jours/an dans certaines communes. En cas de non-respect, des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 €.
| Critère | Location saisonnière | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Nature | Type d'activité / de bail (courte durée) | Catégorie juridique du logement |
| Cadre légal principal | Loi Hoguet (pour l'activité) | Code du tourisme (pour le statut du bien) |
| Déclaration en mairie | Pas systématique (dépend de la commune) | Obligatoire (sauf exceptions pour la résidence principale) |
| Classement en étoiles | Non applicable | Possible et facultatif (ouvre des avantages) |
| Exemples | Toute location de vacances de moins de 90 jours (y compris une chambre chez l'habitant) | Appartement ou villa loué en entier à des touristes (résidence principale ou secondaire) |
Les différences entre meublé de tourisme et location saisonnière résident dans leur nature juridique et leurs obligations. Le meublé de tourisme est un logement réglementé, nécessitant une déclaration obligatoire en mairie pour encadrer l’offre touristique, à l’exception des résidences principales. En cas de non-respect, des amendes peuvent être appliquées.
La location saisonnière désigne un bail de courte durée (max 90 jours) sans cadre légal spécifique pour le logement. Le meublé de tourisme impose des normes de qualité, avec un classement en étoiles facultatif. Ce dernier ouvre des avantages fiscaux comme un abattement de 51 % au régime micro-BIC (contre 30 % sans classement) et un meilleur positionnement sur les plateformes, permettant des tarifs plus compétitifs grâce à la garantie de qualité. Ainsi, le meublé de tourisme représente une forme réglementée de location saisonnière, avec des obligations assurant sécurité et transparence pour les parties prenantes.
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Déclaration et classement : les spécificités du meublé de tourisme
Les démarches administratives obligatoires
Pour louer un meublé de tourisme, une déclaration en mairie est obligatoire. Le formulaire Cerfa N° 14004*04 doit être rempli, même si le logement n’est pas classé. Cette procédure s’applique à toutes les locations, qu’elles soient occasionnelles ou régulières. Une exception existe : si le bien est votre résidence principale et loué moins de 120 jours par an, aucune déclaration n’est requise, sauf dans les communes imposant un numéro d’enregistrement. Cette obligation distingue clairement le meublé de tourisme d’une location saisonnière sans statut officiel, comme une chambre chez l’habitant.
En cas de non-respect, des pénalités financières peuvent être appliquées. Par ailleurs, les plateformes comme Airbnb doivent désactiver les annonces dépassant les 120 jours de location annuels, sauf pour des motifs impérieux (mutation professionnelle, raisons de santé, etc.).
Accédez au formulaire Cerfa dédié pour effectuer votre déclaration préalable en mairie.
Le classement en étoiles : un atout à ne pas négliger
Contrairement à la déclaration, le classement en étoiles (de 1 à 5) est une démarche facultative, valable 5 ans. Pourtant, ce statut offre des avantages concrets pour les propriétaires. Voici les bénéfices principaux :
- Avantage fiscal majeur : Un abattement forfaitaire de 51% (au lieu de 30% en régime micro-BIC), sous conditions de zone et de revenus. Ce taux s’applique si le bien est classé et génère moins de 15 000 € de recettes annuelles.
- Visibilité accrue : Les plateformes de réservation et les offices de tourisme privilégient les logements classés dans leurs filtres de recherche, augmentant ainsi les taux de remplissage.
- Exonération de taxes : Possibilité d’échapper à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dans certains cas, sous réserve d’une délibération locale.
- Affiliation à l’ANCV : Acceptez les Chèques-Vacances, élargissant ainsi votre clientèle à un public sensible aux aides sociales.
Opter pour un classement améliore la rentabilité et la crédibilité de votre offre. Pour résumer, ce statut renforce non seulement les avantages fiscaux, mais aussi la confiance des voyageurs en quête de qualité garantie.
Fiscalité et nouvelles réglementations : ce qui change pour les propriétaires
Un régime fiscal commun, mais des abattements différents
Les revenus des meublés de tourisme et des locations saisonnières entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires peuvent opter entre le régime réel et le régime micro-BIC.
Pour les locations meublées classiques, l’abattement automatique est de 30 % depuis 2024. Les meublés de tourisme classés (1 à 5 étoiles) bénéficient, eux, d’un abattement pouvant atteindre 51 %, à condition de respecter des critères : localisation hors zone tendue et chiffre d’affaires annuel inférieur à 15 000 €.
Ce classement offre donc un avantage fiscal notable, renforçant l’intérêt de cette procédure volontaire.
Les évolutions récentes à connaître
Les obligations légales se durcissent pour les meublés de tourisme. Voici les principaux changements :
- Contraintes DPE renforcées : À partir de 2034, les meublés devront avoir un DPE entre A et D. D’ici là, des contrôles seront possibles via une demande du maire, sous peine de 100 €/jour d’amende.
- Pouvoirs accru des maires : Un plafond de 90 jours/an peut désormais être imposé dans certaines villes, avec des amendes atteignant 15 000 € en cas de dépassement.
- Facilitation des interdictions en copropriété : Une majorité des deux tiers suffit désormais pour interdire les meublés touristiques, contre l’unanimité auparavant.
Ces nouvelles règles montrent une volonté d’encadrer davantage le secteur, notamment pour lutter contre la spéculation immobilière et améliorer le parc énergétique.
Alors, meublé de tourisme ou location saisonnière pour votre projet ?
La location saisonnière désigne une activité de courte durée (max 90 jours), tandis que le meublé de tourisme correspond à un logement réglementé, avec déclaration obligatoire et un classement possible.
Résumé clé : tout meublé de tourisme est une location saisonnière, mais pas l’inverse. Louer une chambre dans sa résidence principale relève de la location saisonnière, pas du meublé de tourisme.
- Location saisonnière : adaptée aux locations occasionnelles (vacances, absences). Aucune formalité, mais les revenus s’inscrivent dans le régime micro-BIC.
- Meublé de tourisme : pour professionnaliser l’activité. Nécessaire pour des avantages fiscaux (abattement de 50 % au micro-BIC si classé) et une visibilité accrue. Déclaration en mairie obligatoire, classement facultatif mais conseillé.
Le classement (1 à 5 étoiles) offre des abattements fiscaux sous conditions (hors zone tendue). À l’inverse, un logement non classé suit le régime standard. Prêt à franchir le pas ?
En résumé, la location saisonnière (max 90 jours) est une activité, le meublé de tourisme un statut juridique exigeant logement meublé, occupation exclusive et déclaration en mairie. Optez pour l’occasionnel ou le classé (avantages fiscaux).
FAQ
La location saisonnière désigne un type de bail de courte durée (maximum 90 jours consécutifs), réglementé par la loi Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970). Elle s’adresse à une clientèle de passage sans établir de domicile. Le meublé de tourisme, quant à lui, correspond au statut juridique du logement lui-même, défini par le Code du tourisme (article L.324-1-1). Il s’agit d’un bien meublé dont le locataire dispose de l’usage exclusif, comme un appartement ou une villa entière. En résumé : location saisonnière est une activité (type de contrat), tandis que le meublé de tourisme est un logement répondant à des critères précis.
La durée maximale d’une location saisonnière est fixée à 90 jours consécutifs pour un même locataire, conformément à la loi Hoguet. Cette limite s’applique quel que soit le statut du bien (meublé de tourisme ou non). À noter : si vous louez votre résidence principale, certaines communes peuvent imposer un plafond annuel de 120 jours à partir de 2025, sous réserve de la réglementation locale. Dépasser ces durées expose le propriétaire à des amendes, allant jusqu’à 15 000 €.
Tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie via le formulaire Cerfa n°1400404, sauf exception pour les résidences principales (non soumises à cette obligation si la commune n’impose pas d’enregistrement). Cette déclaration inclut des informations sur le bien (adresse, capacité d’accueil, classement éventuel) et le propriétaire. À partir du 20 mai 2026, une procédure nationale d’enregistrement s’appliquera à toutes les communes. Le numéro obtenu doit figurer sur les annonces de location. En cas de non-déclaration, des amendes administratives (jusqu’à 10 000 €) peuvent être prononcées.
Le contrat de location saisonnière d’un meublé de tourisme doit mentionner : – Les dates précises de début et de fin de location (non renouvelables au-delà de 90 jours). – Les modalités de paiement et de dépôt de garantie. – Une description détaillée du logement et de ses équipements. – Les règles d’entrée et de sortie (horaires, état des lieux). – Les conditions d’annulation. – Les obligations du locataire (non-fumeur, interdiction d’animaux, etc.). Pour les meublés classés, le contrat peut préciser les avantages fiscaux ou les normes de confort associées au classement (1 à 5 étoiles).
Le classement (1 à 5 étoiles) est facultatif mais implique des contraintes : – Coûts et démarches : frais d’inspection (environ 300-500 €) et exigences techniques strictes (superficie, équipements, accessibilité). – Renouvellement : valable 5 ans, nécessitant un nouveau contrôle. – Réglementation DPE : à partir de 2024, les meublés soumis à autorisation de changement d’usage doivent respecter un DPE classe A à E (glissant à A-D en 2034). – Surveillance accrue : les propriétaires de résidences principales devront prouver leur résidence principale via un avis d’imposition à partir de 2026.
Depuis 2018, la taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales en France. Pour les résidences secondaires louées en meublé de tourisme, la suppression est progressive : – 2023 : exonération partielle (65 % du montant initial). – 2024 : 35 % restant. – 2025 : suppression totale. Cependant, les communes peuvent instaurer des redevances spécifiques pour compenser cette perte. Les propriétaires de meublés classés peuvent, en revanche, être exonérés de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sous conditions.
Depuis la loi de novembre 2024, les résidences principales sont limitées à 90 jours de location annuelle (contre 120 jours précédemment), sauf exception locale. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette limite, mais doivent : – Être déclarées en mairie (sauf si résidence principale). – Respecter les règles de copropriété (majorité des 2/3 des voix pour interdire la location). – Compléter un DPE classé A à E (ou A-D à partir de 2034) si soumis à autorisation de changement d’usage. Pour les locations excédant 120 jours, vérifiez les dispositions de votre commune et actualisez vos déclarations.
Oui, à certaines conditions. Le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage, avec ces échéances : – 21 novembre 2024 – 31 décembre 2033 : DPE classe A à E requis. – 1er janvier 2034 : DPE classe A à D obligatoire. Les locations saisonnières classées « chambre chez l’habitant » ou les meublés non soumis à autorisation restent dispensés. En cas de non-conformité, le maire peut exiger le DPE sous astreinte de 100 €/jour ou infliger une amende de 5 000 €.
Les obligations varient selon le statut : – Meublé de tourisme : déclaration en mairie (Cerfa 1400404), DPE selon les règles 2024-2034, respect des règlements de copropriété (majorité des 2/3 pour interdire la location). – Location saisonnière générale : pas de déclaration obligatoire, mais respect de la durée maximale (90 jours). Pour les deux cas : afficher le numéro d’enregistrement sur les annonces (si applicable), souscrire une assurance spéciale, et déclarer les revenus en BIC (régime micro-BIC ou réel). Les propriétaires de résidences principales doivent prouver leur statut via un avis d’imposition à partir de 2026.
